A revolução silenciosa na escolha de galpões não é apenas uma tendência momentânea, mas uma mudança estrutural no mercado logístico, que redefine onde investir, onde operar e como escalar com segurança.
Esse padrão mudou.
Em 2025, as empresas não buscam mais uma região ideal, mas sim todas as regiões que consigam atender sua operação com eficiência e menor custo total.
O motor dessa transformação é a combinação entre conectividade viária, pressão por eficiência operacional e racionalização de custos.
Essa mudança vem acontecendo de forma gradual, mas hoje já é claramente percebida nas mesas de negociação, nos volumes de propostas e no comportamento decisório das empresas.
De “região ideal” para “rede de regiões viáveis”
O antigo critério de escolha era simples:
“Estou perto do meu mercado consumidor?”
Hoje, a pergunta correta é outra:
“Qual região me entrega o menor custo total por operação?”
As empresas passaram a analisar de forma integrada:
– Tempo médio de distribuição
– Aluguel por m²
– Custo de transporte e pedágios
– Mão de obra local
– IPTU e encargos urbanos
– Restrições operacionais das cidades
– Possibilidade de expansão futura
Com isso, várias regiões entram no radar ao mesmo tempo, disputando a mesma demanda.
Esse novo formato de análise transforma completamente a forma como as buscas são feitas, o volume de regiões envolvidas e a dinâmica de negociação com proprietários.
A conectividade viária mudou completamente o jogo
O avanço da malha rodoviária brasileira foi o principal gatilho dessa mudança, conectando regiões antes consideradas secundárias a grandes centros de consumo de forma cada vez mais eficiente.
Na prática, hoje ocorre o seguinte:
– Cajamar disputa a mesma demanda com Itapevi, Extrema e Araçariguama
– Guarulhos concorre com Arujá, Itaquaquecetuba e Atibaia
– Barueri disputa com Jandira, Osasco e Santana de Parnaíba
– A Dutra passou a concorrer com Fernão Dias e Ayrton Senna em muitos perfis
A localização deixou de ser absoluta. O que pesa agora é a eficiência logística real.
Além disso, essa conectividade permite que operações saiam da mancha urbana sem perder competitividade, o que reduz custos e amplia as possibilidades de expansão.
O preço virou fator decisivo — e não mais a localização
Com regiões igualmente viáveis, o preço passou a ser o verdadeiro fator de desempate.
As empresas estão dispostas a:
– Rodar mais quilômetros
– Sair de CEPs nobres
– Trocar status por produtividade
– Priorizar docas, pátio, layout e pé-direito
– Migrar para cidades com menor custo urbano
O conceito de “localização premium” está sendo substituído pelo de “operação eficiente”.
Na prática, muitas operações hoje preferem um galpão tecnicamente superior em uma região mais distante a um imóvel limitado, porém mais próximo do centro.
O estoque de galpões modernos se espalhou
Durante muito tempo, galpões classe A estavam concentrados em poucos polos. Hoje, o cenário é totalmente diferente.
Existem ativos modernos, com alta especificação técnica, em regiões como:
– Itapevi
– Extrema
– Araçariguama
– Atibaia
– Sorocaba
– Jundiaí periférico
– Eixos fora da mancha urbana de São Paulo
Isso aumenta as opções, fortalece a concorrência regional e amplia o poder de escolha do inquilino.
Além disso, essa descentralização tem impacto direto na formação de novos polos logísticos fora dos eixos tradicionais.
Como as empresas estão negociando hoje
O comportamento atual das empresas segue um padrão claro:
– Abrem RFPs simultâneos em 3, 4 ou até 6 regiões
– Usam uma proposta para pressionar a outra
– Negociam carências mais longas
– Exigem retrofit como condição de fechamento
– Avaliam seriamente BTS fora dos eixos tradicionais
– Não tomam decisão sem esgotar todas as alternativas viáveis
Essa postura tornou as negociações mais técnicas, estratégicas e agressivas do ponto de vista comercial.
Impactos diretos para o mercado imobiliário logístico
Esse movimento acompanha a evolução do mercado de galpões logísticos no Brasil, que de acordo com a CBRE vem registrando aumento de oferta, descentralização dos polos e novas exigências por eficiência operacional.
– Pressão por desconto em regiões antes consolidadas
– Aumento de vacância pontual em polos tradicionais
– Proprietários sendo obrigados a reformar e atualizar seus galpões
– Valorização de ativos tecnicamente eficientes
– Crescimento acelerado de regiões antes secundárias
O mercado está migrando de um modelo baseado em “localização” para um modelo baseado em produtividade operacional.
O que define um galpão realmente competitivo em 2025
Hoje, o galpão que se destaca não é o que está “no melhor CEP”, mas o que entrega:
– Layout eficiente
– Número adequado de docas
– Bom pátio de manobra
– Pé-direito compatível
– Piso de alta resistência
– Infraestrutura elétrica robusta
– Flexibilidade para expansão
– Custo total equilibrado
Esse conjunto vale mais do que qualquer endereço famoso.
Leitura estratégica para empresas, investidores e proprietários
Quem continuar usando apenas a localização como argumento comercial vai perder relevância.
Quem dominar:
– Análise de custo total de ocupação
– Comparação técnica entre regiões
– Eficiência logística real
– Conectividade dos eixos
– Perfil operacional do cliente
Vai sair na frente de forma consistente.
Fale com nossos especialistas
A ADI Galpões atua com portfólio multi-eixos, leitura técnica de operação e estratégia baseada em eficiência real — não apenas em mapa.
Se sua empresa está avaliando múltiplas regiões logísticas ou se você é proprietário e precisa posicionar corretamente seu ativo nesse novo cenário, fale com nossos especialistas.
A decisão hoje não é mais “onde estar”, mas sim como operar melhor gastando menos.