A reforma tributária que entrou em fase de transição em janeiro de 2026 altera um dos pilares que sustentaram a lógica de localização de galpões industriais e logísticos no Brasil nas últimas duas décadas: o incentivo fiscal estadual. Com a substituição gradual do ICMS pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a mudança da tributação da origem para o destino, decisões sobre onde instalar centros de distribuição e operações industriais passam a obedecer critérios predominantemente operacionais — não mais tributários.
Para gestores de logística, diretores industriais e investidores do setor, o impacto é direto: localidades que cresceram exclusivamente pela vantagem fiscal perdem atratividade relativa, enquanto regiões próximas aos grandes centros de consumo tendem a concentrar ainda mais demanda. O efeito já aparece nos números de novos projetos e na dinâmica de preços de locação.
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O que a reforma tributária muda na tributação sobre galpões
A Emenda Constitucional nº 132/2023, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, estabelece a extinção gradual de cinco tributos sobre o consumo — PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS — e sua substituição pelo IVA Dual, composto pela CBS (federal) e pelo IBS (estadual e municipal).
O cronograma de transição é o seguinte: em 2026, as alíquotas de teste são de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS, com caráter informativo — sem arrecadação efetiva, conforme o artigo 348 da LC nº 214/2025. A partir de 2027, a CBS entra em vigor plena e o PIS/Cofins são extintos. Entre 2029 e 2032, o ICMS sofre redução de 10% ao ano em suas alíquotas e incentivos. Em 2033, ICMS e ISS deixam de existir, e o IBS assume integralmente a tributação subnacional.
A mudança estrutural mais relevante para o mercado de galpões é a adoção do princípio do destino: os tributos passam a ser recolhidos no local onde o bem é consumido, e não mais onde é produzido ou distribuído. Na prática, o benefício fiscal que um estado oferecia para atrair centros de distribuição — cobrando ICMS menor na origem — perde o efeito quando o imposto passa a incidir no destino.
O fim da guerra fiscal e o caso Extrema
Extrema (MG) é o exemplo mais emblemático de como a guerra fiscal moldou o mercado de galpões logísticos no Brasil. A cidade de cerca de 60 mil habitantes acumulou mais de 1,2 milhão de metros quadrados de área ocupada em galpões logísticos (dados de mercado, 2024), atraindo operações de Mercado Livre, Amazon, Magazine Luiza e Samsung.
O motor desse crescimento foi o Tratamento Tributário Setorial (TTS) de Minas Gerais, especialmente o TTS E-commerce: enquanto São Paulo cobra ICMS de 18%, em Extrema a alíquota efetiva varia entre 2% e 6% nas vendas internas e pode chegar a 1,3% nas operações interestaduais. Segundo executivos do setor ouvidos pela imprensa especializada, o preço do aluguel em Extrema chegava a ser “indiferente” — poderia ser até três vezes maior e ainda compensaria pelo ganho tributário.
Com a aprovação da reforma, os números de novos projetos já refletem a mudança. Segundo dados da plataforma Buildings, a área em construção em Extrema caiu de 400 mil m² em 2023 para 190 mil m² no fechamento de 2025, mesmo com o mercado nacional vivendo seu melhor momento. Projetos em fase de aprovação recuaram de 500 mil m² para 228 mil m² — menor nível desde 2021. As locações existentes, por outro lado, foram mantidas: a vacância está abaixo de 5% e o preço atingiu R$ 29,34/m², acima da média nacional de R$ 27,40/m² (Buildings, 2025). O período de transição até 2033 justifica a permanência de quem já opera, mas novos investimentos estão migrando.
O caso de Extrema se replica em menor escala em outras regiões que cresceram por incentivo fiscal, como Goiás (setor farmacêutico), Espírito Santo (importações) e Santa Catarina (benefícios à importação). A Abralog (Associação Brasileira de Logística) já indicou que a perspectiva de fim dos incentivos começou a impactar o planejamento logístico para novos investimentos.
Proximidade ao consumo: a nova lógica de localização
Com o incentivo fiscal fora da equação, o critério dominante para localização de galpões passa a ser a proximidade ao mercado consumidor. A lógica é econômica: reduzir o custo de last mile — que representa a parcela mais cara da cadeia de distribuição — e viabilizar prazos de entrega cada vez mais curtos exigidos pelo e-commerce.
Os dados de mercado sustentam essa tendência. Segundo levantamentos do setor, em 2025 o e-commerce e os operadores logísticos (3PLs) responderam por 64% de toda a ABL locada no país. A Prologis projeta crescimento de dois dígitos nos aluguéis logísticos brasileiros pelo quarto ano consecutivo em 2026, impulsionado pela escassez de estoque moderno e pelo avanço estrutural das vendas digitais, que devem atingir cerca de 20% da participação global.
A operadora logística Multilog, com plano de investimentos de R$ 900 milhões para três anos, direcionou mais da metade do valor para São Paulo — decisão motivada diretamente pelas mudanças tributárias. A tendência é que esse movimento se amplie: conforme a vantagem fiscal se dilui no cronograma de transição, a equação de custo total passa a favorecer galpões mais próximos dos grandes centros urbanos.
Impacto nos eixos logísticos da Grande São Paulo
O efeito prático da reforma tributária para quem busca galpões na Grande São Paulo é um aumento da pressão sobre uma oferta já restrita. A vacância nacional atingiu mínima histórica de 7,3% em 2025, segundo levantamentos de consultorias especializadas, e a projeção para 2026 é de um déficit de aproximadamente 500 mil m² de galpões classe A e A+.
Na Grande São Paulo, a dinâmica é ainda mais apertada. O preço médio de locação de galpões logísticos atingiu cerca de R$ 30,7/m² no fechamento de 2025, alta de 7,8% em 12 meses. Em Cajamar, principal polo logístico do eixo Anhanguera, o valor superou R$ 31/m², com alta de 8,5% no primeiro trimestre de 2025 segundo dados de mercado. Esse patamar tende a se manter ou subir à medida que empresas que hoje operam em regiões de incentivo fiscal migrem ou expandam operações para localidades mais próximas do consumo.
Para quem já possui galpões bem localizados nos eixos Anhanguera-Bandeirantes, Castelo Branco e Raposo Tavares, o cenário é de valorização do ativo. Para quem busca espaço, a escolha da cidade certa para instalar um galpão industrial exige agora uma análise que pondere custo de ocupação, frete ao consumidor final, disponibilidade de energia, mão de obra e — cada vez menos — vantagem tributária isolada.
Como avaliar a localização de galpões no novo cenário tributário
A reforma não elimina diferenças de custo entre regiões, mas muda o peso de cada variável na decisão. Cidades que ofereciam incentivos fiscais para galpões industriais via isenção ou redução de IPTU, por exemplo, mantêm esses benefícios — que são municipais e não foram afetados pela reforma. O que muda é a vantagem de ICMS estadual, que será progressivamente eliminada entre 2029 e 2033.
Na prática, a análise de localização precisa incorporar três camadas: o horizonte temporal do contrato (contratos firmados antes de 2029 ainda aproveitam integralmente os incentivos de ICMS vigentes), o custo logístico total — incluindo frete, last mile, mão de obra e energia — e a projeção de como a equação se altera após 2033, quando o IBS estiver plenamente em vigor.
Empresas com contratos de locação de longo prazo em regiões de incentivo fiscal não precisam migrar imediatamente. Mas novos projetos — especialmente built-to-suit e pré-locações — já estão sendo direcionados para regiões metropolitanas com melhor acesso ao consumidor final. Quem postergar a decisão de buscar espaço em localidades com oferta restrita enfrentará menos opções e custos mais elevados.
Conclusão
A reforma tributária acelera uma tendência que já estava em curso no mercado de galpões industriais: a primazia da eficiência operacional sobre a engenharia fiscal na escolha de localização. Para empresas que operam ou planejam operar centros de distribuição e galpões logísticos, o momento exige revisão de premissas. Localidades escolhidas exclusivamente por ICMS reduzido terão sua atratividade diluída ao longo dos próximos sete anos. Proximidade ao consumo, infraestrutura viária, capacidade elétrica e custo total de ocupação se consolidam como os critérios determinantes — e a oferta de galpões classe A nessas regiões já é insuficiente para absorver a demanda projetada.
A ADI Galpões assessora empresas, investidores e operadores logísticos na prospecção e estruturação de operações com galpões industriais e centros de distribuição em toda a Grande São Paulo e principais eixos logísticos do Brasil. Fale com nossos especialistas.