O modelo built to suit vem se consolidando como uma das soluções mais inteligentes e eficientes do mercado imobiliário industrial e logístico. Em 2025, cada vez mais empresas optam por esse formato para obter galpões industriais sob medida, sem a necessidade de imobilizar grandes volumes de capital na compra de terrenos e construções. Mas como funciona o Built to Suit para galpões industriais e logísticos?
O termo em inglês significa literalmente “construído para servir”. Ou seja, o investidor ergue o imóvel conforme as especificações técnicas do futuro inquilino, que, em contrapartida, assume um contrato de locação de longo prazo, geralmente entre 10 e 20 anos.
Essa modalidade oferece previsibilidade, segurança e flexibilidade para ambos os lados. Para quem ocupa, representa eficiência e personalização. Para quem investe, significa retorno estável e garantido.
O que é um galpão built to suit
O galpão built to suit é um imóvel industrial ou logístico desenvolvido sob encomenda para atender a operação de uma empresa específica. Diferente da locação tradicional — onde o imóvel já existe e o inquilino precisa se adaptar — o BTS nasce a partir das necessidades da operação, incluindo layout, infraestrutura e localização.
O investidor (ou proprietário do terreno) financia a obra e assume o risco da construção. Após a entrega, a empresa passa a ocupar o imóvel pagando um aluguel mensal definido de forma a remunerar o investimento realizado.
Segundo a MundoLogística, o volume de projetos built to suit cresceu mais de 30% no Brasil nos últimos dois anos, impulsionado principalmente por empresas de e-commerce, farmacêuticas e de bens de consumo, que exigem imóveis sob medida e bem localizados.
Vantagens do built to suit
1. Personalização total
O principal diferencial do modelo é a personalização integral da estrutura. O galpão é projetado de acordo com as necessidades operacionais da empresa — pé-direito, número de docas, capacidade elétrica, layout interno e sistemas de automação são definidos pelo ocupante.
Essa flexibilidade é especialmente vantajosa para indústrias e centros de distribuição que precisam de estruturas específicas para armazenagem vertical, refrigeração, cabines primárias de energia ou sistemas de picking automatizados.
2. Previsibilidade e estabilidade contratual
Os contratos built to suit costumam ter duração de 10 a 20 anos, oferecendo previsibilidade de custos e segurança jurídica para ambas as partes. Por serem contratos de natureza atípica, com base na Lei nº 8.245/91, eles têm regras específicas quanto a rescisão e reajustes, protegendo tanto o investidor quanto o locatário.
Essa estabilidade também permite melhor planejamento financeiro. A empresa sabe exatamente quanto pagará ao longo dos anos, e o investidor garante retorno contínuo.
3. Eficiência financeira
Ao optar por um projeto built to suit, a empresa não precisa imobilizar capital na compra de terreno e construção. O valor que seria destinado à obra pode ser investido no próprio negócio, na ampliação de estoque, tecnologia ou expansão comercial.
Além disso, o aluguel é contabilizado como despesa operacional, o que pode gerar eficiência fiscal em muitos casos.
4. Rapidez na implantação
Outro benefício é o tempo. O modelo BTS normalmente é executado por construtoras especializadas em empreendimentos logísticos, o que reduz prazos de entrega e garante alto padrão técnico. A empresa recebe o imóvel pronto para uso, com todos os requisitos operacionais e licenças necessárias.
Riscos e cuidados no contrato
Para entender como funciona o Built to Suit para galpões industriais e logísticos, deve-se considerar que exige atenção jurídica e técnica. Como os contratos são longos e envolvem valores expressivos, é essencial que todas as condições estejam claramente estabelecidas.
Alguns pontos de atenção incluem:
- Prazo contratual: geralmente de 10 a 20 anos, sem possibilidade de rescisão antecipada sem multa.
- Multa por término antecipado: normalmente cobre o saldo devedor proporcional ao investimento.
- Responsabilidade pela manutenção: pode variar entre as partes; deve ser definida em cláusula específica.
- Reajuste: normalmente indexado pelo IPCA, IGP-M ou outro índice acordado.
- Garantias contratuais: fiança bancária, seguro-garantia ou cessão fiduciária do imóvel.
Empresas de diferentes setores estão aderindo ao formato built to suit justamente pela segurança jurídica e previsibilidade que o modelo oferece, mesmo em períodos de instabilidade econômica.
Outro cuidado importante é a análise técnica da construtora e do investidor. O imóvel deve ser entregue com todas as licenças e certificações exigidas — como AVCB, Habite-se e licenças ambientais — para evitar riscos de paralisação da operação após a entrega.
Quando optar por um built to suit
O modelo built to suit é mais vantajoso quando a empresa:
- Precisa de estrutura altamente personalizada, inviável em galpões prontos.
- Deseja manter capital livre para investimento em outras áreas do negócio.
- Busca estabilidade contratual de longo prazo.
- Opera em setores com requisitos técnicos específicos, como farmacêutico, automotivo, alimentício e logístico automatizado.
Um exemplo comum é o de grandes empresas de e-commerce que necessitam de centros de distribuição automatizados e próximos a grandes vias, com pé-direito acima de 12 metros, sistemas de picking robotizado e alto volume de energia. Nesses casos, adaptar um galpão existente seria mais caro do que construir sob medida.
O papel da imobiliária especializada
O sucesso de um projeto built to suit depende de intermediação profissional e imparcial. É aqui que entra o papel da imobiliária especializada — como a ADI Galpões — atuando como elo entre ocupante, investidor e construtora.
A equipe da ADI Galpões participa desde a identificação do terreno até a negociação final, garantindo que o projeto seja financeiramente viável, juridicamente seguro e tecnicamente adequado à operação.
Entre os principais serviços estão:
- Estudos de viabilidade e retorno sobre investimento.
- Análise de zoneamento e documentação.
- Acompanhamento técnico da obra.
- Estruturação de contratos de longo prazo.
- Intermediação entre ocupante e investidor.
Essa consultoria garante que o projeto built to suit atenda às necessidades da empresa ocupante e ofereça rentabilidade previsível para o investidor — uma combinação que explica o crescimento acelerado desse formato no Brasil.
Consulte nossos especialistas
O modelo built to suit é uma das melhores soluções para empresas que buscam eficiência, previsibilidade e personalização em seus imóveis industriais e logísticos.
A ADI Galpões é especialista em projetos sob medida em todo o Brasil, assessorando empresas e investidores desde o planejamento até a assinatura do contrato.
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