O setor logístico brasileiro está em plena transformação. O crescimento do e-commerce, os avanços tecnológicos e a busca constante por eficiência têm impulsionado mudanças importantes no mercado imobiliário industrial e logístico. A procura por galpões de alto padrão, mais próximos dos centros de consumo, vem aumentando de forma acelerada.
Entender as tendências do mercado logístico é fundamental para empresas que desejam se manter competitivas. Mais do que reduzir custos, trata-se de ganhar agilidade, melhorar a experiência do cliente e preparar a operação para os desafios futuros.
E-commerce como motor de crescimento
O comércio eletrônico é um dos principais responsáveis pela expansão logística no Brasil. Com o aumento das vendas online em setores como moda, eletrônicos, alimentos e farmácia, empresas precisam de galpões próximos aos grandes centros urbanos para garantir prazos de entrega cada vez menores.
Esse movimento fortalece os chamados last mile hubs — estruturas que permitem maior capilaridade de entregas em regiões metropolitanas. Além disso, marketplaces como Mercado Livre, Amazon e Magazine Luiza têm liderado a ocupação de grandes centros de distribuição, pressionando o mercado por mais espaços modernos e bem localizados.
Segundo levantamento da MundoLogística, a construção de novos galpões logísticos no Brasil cresceu 39% em 2024, impulsionada principalmente pelo avanço do comércio eletrônico e pela necessidade de centros de distribuição próximos aos grandes mercados consumidores.
Expansão dos condomínios logísticos
Os galpões em condomínio continuam sendo uma tendência dominante no Brasil. Esse modelo reúne, em um mesmo empreendimento, infraestrutura moderna, segurança, serviços compartilhados e flexibilidade para diferentes operações.
Empresas de logística, varejo e indústria leve preferem esse formato porque conseguem reduzir custos operacionais. Ao dividir despesas de segurança, portaria, manutenção e pátios de manobra, a operação se torna mais previsível e eficiente.
Condomínios de padrão AAA oferecem diferenciais como pé-direito elevado, sprinklers em toda a área de armazenagem, certificações ambientais e docas em abundância. Esses empreendimentos são os que concentram a maior procura no mercado. Essa tendência não está restrita ao estado de São Paulo: regiões como Minas Gerais, Paraná, Goiás e até o Nordeste já registram aumento na oferta e na demanda por esse tipo de galpão.
Automação e tecnologia
A digitalização das cadeias de suprimento tem acelerado a adoção de tecnologia nos armazéns. Hoje, empresas buscam galpões que permitam a implementação de WMS (Warehouse Management Systems), integração com ERPs, robôs de movimentação, esteiras automatizadas e sistemas de monitoramento em tempo real.
Esse processo não apenas aumenta a produtividade, mas também melhora a precisão no controle de estoque, reduz falhas humanas e garante maior previsibilidade para o cliente final. Gigantes como DHL e Amazon já utilizam operações com alto grau de automação no Brasil, o que pressiona o mercado a evoluir.
Para pequenas e médias empresas, a automação parcial também está se tornando acessível. Soluções como leitores de código de barras, sensores IoT e softwares de gestão em nuvem permitem que negócios menores elevem o nível de eficiência sem grandes investimentos iniciais.
A MundoLogística também destaca que a valorização dos galpões logísticos pode chegar a 20% em 2025, reflexo da baixa vacância e do crescente interesse de investidores nesse segmento.
Sustentabilidade e eficiência energética
Outra tendência clara é a valorização de práticas sustentáveis. Empresas estão cada vez mais exigentes em relação ao impacto ambiental dos galpões que ocupam. Estruturas com certificações verdes, como LEED e AQUA, são vistas como diferenciais importantes, especialmente para multinacionais e companhias abertas que precisam reportar indicadores ESG.
Medidas como uso de energia solar, reuso de água da chuva, sistemas de iluminação natural e eficiência térmica estão se tornando comuns nos novos empreendimentos. Além da questão ambiental, essas soluções proporcionam economia significativa a médio e longo prazo, reduzindo custos operacionais de energia e manutenção.
A Abralog ressalta que inovação e sustentabilidade já são tendências consolidadas no setor logístico, com foco em eficiência energética, certificações verdes e redução de impacto ambiental nos novos empreendimentos.
Esse movimento reforça a ideia de que sustentabilidade deixou de ser opcional e passou a ser critério de decisão no momento de escolher um imóvel logístico.
Regiões em destaque
São Paulo continua liderando como principal mercado de galpões do país, com polos consolidados em Guarulhos, Cajamar, Barueri, Osasco e Itapevi. A proximidade com a capital, o acesso ao Rodoanel e às principais rodovias explicam a alta demanda.
Entretanto, outras regiões vêm ganhando espaço. Extrema (MG) é hoje um dos principais polos logísticos fora do estado de São Paulo, atraindo grandes operações devido à proximidade com a capital paulista e aos incentivos fiscais oferecidos. No interior, cidades como Sorocaba e Atibaia também se destacam com políticas de estímulo, incluindo redução ou isenção de IPTU.
No Sul e no Nordeste, a tendência é de descentralização. Regiões metropolitanas de Curitiba, Recife e Fortaleza têm registrado aumento na absorção de galpões, impulsionadas pelo crescimento do consumo local e pela expansão de empresas nacionais.
Perspectivas para os próximos anos
O mercado logístico no Brasil deve continuar aquecido em 2025 e nos anos seguintes. A combinação de e-commerce em crescimento, investimento em infraestrutura e descentralização da economia tende a gerar novos polos logísticos.
Os desafios ainda existem: custo Brasil, burocracia e gargalos de transporte rodoviário são obstáculos que precisam ser superados. Mas a tendência é de amadurecimento do setor, com mais tecnologia, profissionalização e imóveis de alto padrão disponíveis para empresas de todos os portes.
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